不動産の売却をご検討の方

任意売却について

任意売却とは、いずれは競売で処分されてしまう不動産を各債権者との合意を取り付け、裁判所主導の競売に頼らず、一般市場での売却を試みることで市場価格に近い価格での売却が可能なため、競売と比べて所有者、債権者双方に多くのメリットがある売却方法です。

以前は、競売を申立てられた方々全体の、約２割の方が任意売却を選択し、約２割の方が事前に転居（夜逃げ？）され、残りの約半数の方が、何も行動せずに流れに身を任せ、強制処分を受ける状況でしたが、最近では、テレビ、週刊誌等でも「任意売却」が紹介され、社会的認知度も高まったこともあり、多数の方々が任意売却を選択されております。

任意売却のメリットと競売のデメリット

	任意売却のメリット	競売のデメリット
金額	一般市場に近い価格での売却が可能なため、残債を少しでも多く減らすことが出来ます。	一般的に競売による落札価格は市場価格に比べ非常に安価なため、残債が多く残ってしまいます。
プライバシー	裁判所の公告前であれば、売却の理由が周りに知られることはなく、プライバシーが守れます。	不動産業者、競売業者による下見や近隣への広告により、周りに競売の事実が知られる場合もあります。
タイミング	売却条件、引越時期など所有者様のご事情を考慮して交渉をすすめ、ご希望に沿った取引を目指します。	裁判所主導による強制手続のため、ご自分の意思が通りません。
退去	クリアする条件は若干厳しいですが、お身内等の協力によりそのまま住み続けられる場合も。	落札後の明渡し交渉がこじれた場合、強制退去を命ぜられる場合も。
引っ越し代金	債権者と調整を取りながら進めるため、話合いにより引越代を手当てしてもらえるケースがほどんどです。	自費での引越になる可能性が高く。強制退去を命ぜられるケースもあります。
安心	どんなご相談でも全て無料です。お一人で悩むことなく、心労も軽減されるものと思います。	つい、自分自身を責め、一人で悩みを抱えがちで、心労は大変なものになります。

競売の流れと任意売却が可能な期間

基本的な競売の流れは、下記の通りです。

任意売却が可能な期間の一般的な目安は、督促状・催促状が届いてから開札前日までの約8ケ月間です。

住宅ローンの滞納
督促状・催促状

債権者からの呼出、その後の返済についての相談。
「期限の利益の喪失」という名目で住宅ローンの一括支払い請求
保証会社(債権回収会社)へ債権が移管

保証会社による代位弁済（あなたの代りに支払いを行う）が行われ完全なる不良債権として扱われる。
個人信用情報に事故記録（ブラック）が残され、以後金融機関からの借入が困難になる。
競売の申立（申請）裁判所からの通知その(1)「担保不動産競売開始決定」

担保権実行により自宅に「差押」登記が設定され、以後、自宅を自由に処分することが出来なくなる
現況調査裁判所からの通知その(2)「不動産の現況調査について」

裁判所の執行官・評価人（不動産鑑定士）が自宅訪問し、室内の写真撮影、簡単な状況聴取が行われる。
裁判所での情報公開「配当要求終期等の公告」

裁判所にて自宅の物件目録を公告し、競売申立債権者以外の債権者に対し、執行裁判所に債権を有する旨を申し出るよう告知する制度。
入札の通知（売却基準価格の確定）裁判所からの通知その(3)「期間入札の通知」

裁判所の売却実施命令に基づき、利害関係人等に対し、入札期間・開札期日・売却基準価格等が通知される。この情報は入札開始日の2週間前までに裁判所で公告（情報公開）される。
期間入札の開始

裁判所が１週間～１ヶ月（８日間が主流）の入札期間を定め、入札を受付ける。
開札（落札者の決定）

裁判所の開札場にて執行官により開札が行われ最高価買受申出人（落札者）が決定する。
物件の引渡し（立退き）

引継ぐ賃借権がある場合を除き、不動産を占有している者が任意に引渡しを拒否した場合、その旨を裁判所に申し出れば、執行官による立退きの強制執行が行われる。

任意売却についてよくある質問

Q	住宅ローンを滞納するとどうなるの？
A	金融機関から郵便、電話での督促が来ます。通常、滞納期間が3ヶ月以上続くと金融機関は「事故」扱いとして個人信用情報機関に事故記録が登録され、（俗に言う「ブラックリストに載る」）住宅ローンの一括返済を迫られます。その後、このまま放置すると、金融機関から裁判所へ差押の申立をされてしまいます。
Q	「期限の利益の喪失」とは？
A	住宅ローンにおける「期限の利益」とは、借入金は一括で返済しなくとも、一定期間（35年間など）の間、一定額を期日（毎月25日など）に支払えば良いという利用者の権利（利益）ですが、延滞などを理由にこの権利を失い、以降は借入残高を分割ではなく一括で全額返済しなければならなくなることです。
Q	「競売」とは？「競売」になってしまったらどうなるの？
A	不動産競売とは金融機関が住宅ローンの担保とする不動産を裁判所により強制的に売却してもらい貸付金を回収する手続きのことで、法に基づく強制処分という性質から、一般売買のような交渉等の余地が無く、立退き等に応じない場合は強制執行により退去させられてしまいます。
Q	「競売」になると近所や職場、周りの人にその事実が知られてしまうの？
A	競売の具体的なスケジュール（入札期間等）が決まると、裁判所は掲示やネット、新聞等で競売の情報を公開する決まりがあり、誰でも情報を入手できます。この情報をもとにご近所に広告等を投函する不動産業者もあり、周りの方たちにその事実を知られる可能性は大いに考えられます。
Q	今の家で、これまでの生活を続けたい。再度ローンを組んで買い戻すことはできないの？
A	残念ながら、もうご自身で住宅ローンを借りることは出来ません。但し、「このまま住み続けたい」とい場合は、さまざまな条件をクリアしなければなりませんが。任意売却によりご希望がかなうケースはございます！　お気軽にご相談下さい！
Q	「競売」になったらその後のローンの返済はなくなるの？。
A	競売で自宅を処分しても住宅ローンが残ってしまう（残債といいます）場合、当然その残債については法的にも支払い義務が生じます。これは任意売却でも同様ですが、任意売却の場合、競売よりも債務を圧縮できますし、その後の返済についても債権者との話合いにより条件を緩和してもらえるケースもあります。
Q	不動産業者に頼むより弁護士に相談する方が良いのでは？
A	弁護士先生にご相談した場合、当然金融機関との交渉等は行っていただけますが、不動産売却の斡旋となると専門外となるため、不動産業者へ依頼することになります。
Q	任意売却は、本当に費用が掛からないの？
A	売却に必要な経費（仲介手数料、抵当権抹消費用等）一切は、売却代金の中から捻出しますのでご相談～取引成立まで一切の金銭的なご負担はありません。更に、滞納固定資産税、マンションの滞納管理費まで返済できるケースがほとんどです。